מהם התנאים לקבלת משכנתא? מהי רגולציית בנק ישראל?

גם במשכנתא, כמו בשאר ההלוואות, הבנק רוצה לבדוק אם הלווה יוכל להחזיר את החוב לבנק.

בארצות הברית ב 2008, היה משבר הסאבפריים הידוע. המשבר נוצר מכך שלא היה פיקוח על תחום ההלוואות והמשכנתאות, הבנקים נתנו משכנתא גם למי שלא היה לו הון עצמי ולא היה לו מאיפה להחזיר את הכסף. זה הוביל את ארצות הברית למשבר כלכלי חמור ביותר. רוב התנאים לקבלת משכנתא זהים בכל הבנקים כי יש רגולציה מחמירה בתחום. המטרה של הרגולציה והפיקוח היא למנוע שמצב כזה יקרה בישראל.

הבאנו לידיעתכם את הקריטריונים שהבנק בודק לפני שהוא נותן ללקוח משכנתא:

כמה אחוזי מימון נותן הבנק?

מי שרוצה לקנות נכס צריך לבוא עם הון עצמי. אי אפשר להסתמך רק על הלוואת הבנק. 

  • בקניית דירה ראשונה, הבנק יממן עד 75% מערך הנכס. ולכן, הרוכש יצטרך לבוא עם הון עצמי של 25%.
  • בשיפור דיור (מוכרים את הדירה הקיימת וכך קונים דירה חדשה) הבנק יממן 60% מערך הנכס. 
  • בקניית נכס נוסף או דירה להשקעה, הבנק יממן 50% מערך הנכס, והרוכש יממן את היתר.

נניח שאתם קונים דירה ראשונה, והיא עולה 2 מיליון, הבנק יוכל לממן לכם עד מיליון וחצי, ואתם תצטרכו לבוא עם הון עצמי של לפחות חצי מיליון.

מה גובה יכולת ההחזר?

הבנק רוצה לוודא שהלווה יכול לשלם את ההחזר מידי חודש. לכן, הבנק בודק מה גובה ההכנסה הפנויה. ההכנסה הפנויה היא ההכנסה ללא תשלומי החזרי הלוואות, הוראות קבע, דמי מזונות וכו'.

בנק ישראל הגביל את ההחזר החודשי של המשכנתא ל 40% מסך ההכנסה הפנויה, אך רוב הבנקים בדרך כלל לא יאפשרו החזר חודשי גדול יותר מ 35% מגובה ההכנסה הפנויה. 

לדוגמא, אם ההכנסה המשותפת של שני בני הזוג היא 20 אלף שקל לחודש, ויש החזר הלוואה של 5,000 ש"ח בחודש. ההכנסה הפנויה היא 15 אלף ש"ח והבנק יאשר החזר חודשי של כחמשת אלפים ש"ח.

האם ניהול חשבון הבנק תקין?

הבנק רוצה להלוות את המשכנתא רק ללקוחות בטוחים. כי כך הסיכון לזה שהם לא יחזירו את המשכנתא, נמוך. הבנק מסתכל על כל הפעילות הקודמת בחשבון ובודק אם חזרו צקים, אם הלקוח לא חרג מהמסגרת ולא פשט את הרגל.

אם הבנק רואה שהלקוח התנהל נכון עד עכשיו, הם יכולים לדעת שרוב הסיכויים שהוא יעמוד בהחזרת המשכנתא ולכן הם יתנו לו משכנתא עם תנאים טובים וריבית נמוכה.

אבל, אם ללקוח אין יציבות בחשבון, חזרו לו צ'קים, הוא חרג מהמסגרת וכדומה. הבנק מבין שהסיכון גבוה ולכן הוא ייקח ריבית גבוהה כערובת ביטחון. 

אל דאגה, גם אם חזרו לכם צ'קים וגם אם פשטתם את הרגל, יכול להיות שעדיין תוכלו לקחת משכנתא. אנו ממליצים לכם לפנות ליועץ משכנתא מומחה, הוא יעזור לכם להתמקח עם הבנק.

מה גיל הלווה?

ברור לכולנו שהבנק לא ייתן משכנתא לאדם בן 90 ויפרוס לו אותה לשלושים שנה. הבנק רוצה שהלווה יחזיר את המשכנתא במהלך השנים. לכן הוא מגביל את גיל קבלת המשכנתא ל 75. זאת אומרת, שאם אדם רוצה לפרוס את המשכנתא לשלושים שנה, הוא צריך לקחת את המשכנתא עד גיל 45. בחלק מהבנקים מתייחסים לגיל של הלווה הצעיר. 

צריך לדעת שתשלום משכנתא בגיל מבוגר, כשכבר לא עובדים, יכול להיות קשה מאוד. לכן, חשבו אם זה מתאים לכם לפני שאתם לוקחים את המשכנתא.

מה המצב הבריאותי של הלווה?

הבנק רוצה שלווה יחזיר את כל המשכנתא, ושלא יקרה מצב שהוא ימות והחוב ייפול על המשפחה שלו. לכן, הבנק מחייב את כל מי שלוקח משכנתא לעשות ביטוח חיים. כך, במקרה שהלווה יפטר, הביטוח יכסה את החוב.

אם יש מישהו שאף חברת ביטוח לא רוצה לבטח אותו בגלל מצבו הבריאותי, הוא יכול לבקש מהבנק פטור מביטוח חיים.

מה שווי הנכס?

על מנת שהבנק יאשר את המשכנתא, צריך הערכת שמאי מוסמך. לפעמים יש בעיות עם היתר הבנייה וזה יכול להשפיע על קבלת המשכנתא.

מומלץ להוציא נסח טאבו לפני שמתחילים בהליך לקיחת המשכנתא. 

מה צריך עצמאי לתהליך לקיחת המשכנתא?

לעצמאי יותר קשה לקחת משכנתא מאשר לשכיר. ההכנסה של עצמאים בדרך כלל לא יציבה ומשתנה מחודש לחודש, בניגוד למשכורת של שכיר שנשארת כמעט תמיד יציבה.

כאשר עצמאי לוקח משכנתא, הוא צריך להראות לבנק את ההכנסות וההוצאות שלו משנה זו ומהשנה שקדמה לה ולהביא לבנק אישור מרואה חשבון על הרווח מהעסק.

המלצה שלנו, אם אתם מתכננים לקחת משכנתא, כדאי לכם לדחות הוצאות לא דחופות לאחר כך, כדי שהבנק יראה שהרווח שלכם גדול יותר, ויאשר לכם לקחת את המשכנתא בקלות.

בעלי עסקים, קחו בחשבון שאם אתם משלמים על משהו לעסק מהחשבון האישי שלכם, זה יכול לפגוע באישור לקבלת משכנתא, כי הבנק יראה שההוצאות שלכם גדולות.

מה צריך יחיד לתהליך לקיחת המשכנתא?

במקרה של אדם יחיד שלוקח את המשכנתא, הבנקים מחמירים את התנאים כי הם יודעים שהסיכון יותר גבוה. 

ללווה יחיד יהיה יותר קשה לשלם כל חודש החזר של 35% מהמשכורת הפנויה. גם עלייה קלה בגובה ההחזר החודשי יכולה להקשות מאוד על הלווה. לכן, לווה יחיד צריך לשקול היטב מה גודל ההחזר החודשי שהוא רוצה. הוא חייב להבין שיכול להיות שינוי בגובה ההחזר ולכן צריך לקחת מרווח ביטחון.

משכנתא לדירה ראשונה:

המשכנתא הראשונה שלוקחים, היא  בדרך כלל הכי מלחיצה. לקיחת משכנתא זו אחריות גדולה, צריך להיות מחושבים ולהתנהל בצורה פיננסית טובה. כמו שכבר אמרנו, בקניית דירה ראשונה צריך הון עצמי של 25% מערך הנכס. אבל, יש הרבה זוגות שאין להם את הסכום הזה. 

אם אתם זוג צעיר שלוקח את המשכנתא הראשונה, אנו ממליצים לכם לחשוב היטב מה יהיה תמהיל המשכנתא, גובה המשכנתא וההחזר החודשי.

שימו לב:

בממוצע, כל מי שלוקח משכנתא משלם עליה כ 160 אלף שקל. זה סכום גדול ומאוד משמעותי. אנו ממליצים לכם להיעזר ביועץ משכנתאות מומחה, הוא יעזור לכם לקחת את המשכנתא המשתלמת והזולה ביותר. 

אם תנסו לחסוך ותבחרו שלא לקחת יועץ משכנתאות, קחו בחשבון שזה יכול לעלות לכם ביוקר.פנו עוד היום למתכנני המשכנתאות שלנו, אנחנו כאן בשבילכם!

לייעוץ חינם התקשרו:    08-6275570
או השאירו פרטים ונחזור אליכם

חדשות משכנתא הפוכה

לשיחה עם מומחה  צרו קשר או השאירו פרטים

אצלינו תמיד תקבלו את ההצעה הכי משתלמת לכם!