מדוע כל כך חשוב להיזהר כשלוקחים משכנתא?

חוששים לקחת משכנתא? לא יודעים מה ילד יום? אולי הריביות יעלו וכך גם המדד? אתם מסופקים אם תצליחו לעמוד בהחזרים לאורך כל חיי ההלוואה? אם תצמצמו כל סיכון אפשרי מהמשכנתא שלכם תוכלו להרגיש בטוחים יותר לגביו. להיות רגועים שהיא לא תביא לכם הפתעות לא נעימות בהמשך. כך תדעו לקראת מה אתם הולכים, מה יהיה גובה ההחזר החודשי שלכם לאורך כל תקופת ההלוואה, תוכלו להיערך אליו בהתאם ולצלוח את התקופה במקסימום הצלחה. אז מדוע כל כך חשוב לצמצם סיכונים במשכנתא?

משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח הנלקחת לשנים רבות מאוד, מה שמקשה עלינו לדעת כיצד היא תיראה בסיום תקופת ההלוואה. חשוב שתדעו, משכנתא היא לא מפלצת ואתם לא היחידים שלוקחים אותה או עומדים בה בכבוד. גם אתם יכולים להצליח. הכל תלוי כיצד ניגשים אליה וכיצד נזהרים ממלכודות שעלולות לצוץ בדרך. 

אז מה שבעצם מונע מאיתנו לדעת מה יהיה גובה ההחזר החודשי בשנים המתקדמות של המשכנתא הם המסלולים המוגדרים כמסלולים מסוכנים ואלו הם: מסלול בריבית משתנה ומסלולים צמודים למדד. אל תשכחו כי גם אם אנו יודעים מה יהיה גובה ההחזר החודשי לאורך כל תקופת ההלוואה,  איננו יכולים להיות בטוחים שאנו אכן נצליח לעמוד בה לתמיד, שהרי אם גובה ההכנסות שלכם ירד, חלילה, או אולי הוצאות המחיה יעלו, המצב ישתנה.

איך תגיעו למשכנתא בטוחה?

תהיו רגועים, בנוגע לגובה ההחזר החודשי קיימת אפשרות לצמצם את חוסר הוודאות עד לאפס, על ידי בחירת מסלולים המוגדרים כמסלולים בטוחים. המסלול הבטוח היחיד שקיים הוא מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד. במסלול זה אין עליות או מורדות בגובה הריביות והמדד. אם יהיו ירידות אתם לא תוכלו להנות מהם, אך מצד שני אתם גם לא תספגו שום עליות גם כשהריביות והמדד במשק מזנקים לגובה. מסלול זה הוא יקר והריביות בו גבוהות. ולמה? הסיבה לכך היא גובה הסיכון שהבנק לוקח על עצמו כשהוא נותן לכם מסלול כזה. הרי במצב בו הריביות במשק עולים או המדד עולה הבנק יצטרך לספוג את ההפסדים. לכן הוא מתמחר מסלול זה בריבית גבוהה כדי שיהיה לו שווה לקחת את הסיכון. 

כפי שהבנתם, מסלול בטוח הוא מסלול יקר יותר, אך כמובן שהוא שווה את המחיר בגלל הביטחון שהוא יעניק לכם. השקט הנפשי, האפשרות לחזות את העתיד מראש כמעט במאה אחוז, היכולת להיערך מראש וכו', הם ערך בפני עצמו. רבים מעדיפים לשלם יקר יותר, להוסיף עוד מעט בהחזר החודשי והעיקר ליהנות מהרגשת הביטחון שהוא מעניק. 

מצד שני לא לכולם הדבר אפשרי, לא חייב להיות שאתם גם מסוגלים לעמוד בו. אל תקרעו. אם אתם לא מסוגלים להגדיל את ההחזר החודשי שלכם כדי להרוויח את המסלול הבטוח, אל תקחו אותו. המסלול חייב להתאים לתקציב שלכם, מבלי שיפגע ברמת החיים הכלכלית שלכם. 

אילו סיכונים יכולים להיות במשכנתא?

מה נחשב לסיכון במשכנתא? סיכונים במשכנתא קיימים כאשר המחיר למשכנתא עלה יותר ממה שהיה בתחילתו. הסיכון מתבטא לרוב בהחזר החודשי שגדל בעקבות עלייה בריביות או במדד המחירים. אנחנו מצפים שככל שאנחנו מתקדמים עם תקופת הפירעון, תישאר לנו קרן נמוכה יותר. לפעמים, מה שקורה זה שגובה הקרן נשאר על מקומו או אפילו עולה מדי חודש. אתם פתאום שמים לב שסיום הפירעון רק הולך ומתרחק ממכם. המצב מייאש מאוד. 

מתי יכול לקרות מצב כזה? כשהמשכנתא בנויה ממסלולים המוגדרים כמסלולים מסוכנים. מסלולים מסוכנים הם: מסלול בריבית משתנה ומסלולים צמודים למדד. כשהמסלול הוא גם בריבית משתנה וגם צמודה למדד, הסיכון הוא גבוה יותר כי יש כאן פרמטרים רבים יותר הנתונים לשינוי. לעומת זאת, ישנם מסלולים בהם רק הריבית משתנה. לדוגמא, ריבית משתנה לא צמודה למדד, הריבית בה משתנה מדי תקופה בתחנות העוגן. כך גם מסלול ריבית הפריים, בו הריבית יכולה להשתנות מדי חודש. במסלולים אילו אין הצמדה למדד, כך שהסיכון הקיים הוא לגבי גובה הריבית בלבד ואילו הקרן לא תספוג את שינויי ההצמדה כלל.

איך בכל אופן תוכלו להנות מהמסלולים הבטוחים למרות המחיר?

אנחנו נמצאים היום בעידן בו הריביות הממוצעות בשוק נמוכות מאוד ביחס לאי פעם, כך שהמסלול בריבית קבועה לא צמודה זולה יותר ביחס לשנים עברו. מה שמעלה את האופציה לשקול מחדש את כדאיות לקיחת מסלול זה. כיום המסלול הקבוע יכול להתאים לרוב האנשים בישראל, אך אין להסתמך על כך כי הצרכים שונים בין אדם אחד לשני. ולכן, התאמת המסלולים גם היא תהיה שונה. אל תקחו נתונים אלו כבלתי משתנים, יתכן שהמסלול הקבוע לא מתאים לנתונים הספציפיים שלכם. 

לאור הסרת מגבלת הפריים קיימת אפשרות להרחיב את מסלול הפריים על שני שליש מתמהיל המשכנתא ולהנות מריבית זולה יחסית. נכון להיום מסלול הפריים הוא בעל הריבית הזולה ביותר. במסלול זה אתם יכולים מצד אחד ליהנות מריבית נמוכה ומפטור בעמלת פירעון מוקדם ומצד שני הוא נתון לשינויים בהתאם לשינויי ריבית בנק ישראל. לעיתים עדיף לשלם מעט יותר עבור המסלול הקבוע על פני מסלול הפריים וליהנות מתחושת וודאות מוחלטת. 

יש את אלו שיעדיפו מסלול ללא עמלת פירעון מוקדם כי הם מתכננים לפרוע את ההלוואה בהמשך. ולכן, הם יבחרו את מסלול הפריים שאין בו עמלה זו. מצד שני, יהיו כאלו שיעדיפו מסלול קבוע ללא שינויים אפשריים. והם יבחרו מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד. 

אין מסלול נכון שמשתלם עבור כולם. הבחירה בין המסלולים הנכונים היא מאוד אינדיבידואלית. תוכלו לשלב מספר מסלולים בתוך תמהיל משכנתא אחד, כדי לפזר את הסיכונים במשכנתא. כי על כל אחד לבנות את תמהיל המשכנתא בהתאם לצרכים האישיים שלו.

איך בנק ישראל מפחית סיכונים מהמשכנתא?

בנק ישראל חוקק חוקים המחייבים כל לוקח משכנתא לבנות את תמהיל המשכנתא שלו בהתאם להנחיות. המטרה היא להפחית את הסיכון מצד הלווה. על פי חוק בנק ישראל, שליש מתמהיל המשכנתא חייב להיות בריבית קבועה. אתם יכולים לבחור אם אתם רוצים את המסלול צמוד למדד או לא. יש כאלו שיעדיפו לבחור בהצמדה למדד כדי להרוויח את ההפרשים כשהמדד יורד. לעומת זאת, אחרים יעדיפו לבחור במסלול הלא צמוד כדי לא לספוג עליות מדד. לרוב לא ישתלם לקחת מסלולים צמודים למדד לשנים ארוכות מדי. לכן, אם אתם בוחרים במסלול צמוד למדד, יתכן שיהיה לכם עדיף לפרוס אותו לתקופה קצרה. יש כאלו שיראו בהצמדה למדד סוג של השקעה עם תשואה פוטנציאלית במידה שהמדד יורד. אך לרוב, מומלץ להמיר השקעות אלו בהשקעות בטוחות יותר המנוהלות בידיים נכונות ומקצועיות.

כיצד מתבטאים הסיכונים במשכנתא הפוכה?

השיקולים העיקריים במשכנתא הפוכה הם: הריביות הגבוהות הנצברות באפקט של ריבית דריבית והירושה מתקטנת. במשכנתא הפוכה אין החזרים חודשיים ולכן אין סוגי מסלולים צמודים למדד ואין מסלולים בריביות משתנות. המסלול היחיד בו ניתנת משכנתא הפוכה הוא מסלול צמוד מדד.

רוצים עזרה בתכנון תמהיל המשכנתא? זקוקים ללווי בתהליך לקיחת משכנתא הפוכה? אנחנו צוות המפתח למשכנתאות נמצאים כאן לשירותכם. צרו קשר עוד היום ונשמח לתרום לכם מהניסיון העשיר שלנו.

איך מתכננים את העתיד הכלכלי?

לשיחה עם מומחה  צרו קשר או השאירו פרטים

אצלינו תמיד תקבלו את ההצעה הכי משתלמת לכם!