משכנתא פנסיונית

במשך הרבה מאוד שנים הבנקים חששו מהנזק התדמיתי שייגרם להם על ידי שיעבוד נכסים של אנשים מבוגרים תמורת כסף, אבל עכשיו בנק מזרחי טפחות עלה לאוויר עם האפשרות הזו וכנראה ששאר הבנקים יבואו בעקבותיו. עד עכשיו, אופציה זו הייתה קיימת רק בכלל ביטוח. לפי מה שנראה כרגע תהיה הלימה בין הדרישה למשכנתא הפוכה ומשבר הקורונה שגרם לקשיי פרנסה להמון אנשים.

אחרי סקר שוק ובדיקה מעמיקה של יותר משנה בנק מזרחי יוצא בקמפיין על "משכנתא פנסיונית". מסלול זה מאפשר לאנשים מבוגרים לשעבד את הנכס שלהם ובתמורה, לקבל כסף בתשלום חד פעמי או כקצבה חודשית.

משכנתא מסוג זה לא נפוצה בישראל ועד עכשיו הייתה בעיקר נישה בתחום המשכנתאות אבל, העובדה שבנק מזרחי טפחות, שהוא הגדול ביותר בתחום המשכנתאות פותח את האופציה הזו, מעידה על שינוי כיוון.

החשש העיקרי של הבנקים היה התדמית שלהם כחומדי כספם של אנשים מבוגרים בנוסף ללחץ שיופעל על אנשים מבוגרים (בעיקר על ידי משפחותיהם) למשכן את הנכס שלהם ולקבל קצבה שתעבור מיידית לאנשים אחרים. עם כל הבעייתיות של משכנתא זו, עד לא מזמן כלל ביטוח היו היחידים שהציעו את המוצר הזה וגם הם לא השקיעו יותר מדי בפרסום.

עם החרפת משבר הקורונה, נראה שהביקוש למוצר הזה ילך ויגדל. אנשים מבוגרים רבים איבדו את מקום העבודה שלהם וכתוצאה מכך, מצבם הכלכלי הורע. כמו כן, התנועות בבורסה בעקבות המשבר פגעו בחסכונות הפנסיוניים וגובה הקצבה קטן. יחד עם זאת, לרבים מהאוכלוסייה היותר מבוגרת יש נכס בבעלותם שערכו עלה בשנים האחרונות עם העלייה במחירי הנדל"ן.

כך נוצרה סיטואציה שלאנשים אין מספיק כסף כדי לחיות אבל הם מחזיקים בנכס ששווה המון כסף. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה 78% מהאזרחים בישראל שהם מעל גיל 60, מחזיקים בבעלותם לפחות נכס אחד.

אבל, כמו שכבר ציינו, יש פה רגישות חברתית חריגה. התוצאה של משכנתא פנסיונית, היא הקטנת הירושה עבור הילדים וזו החלטה שאף הורה לא רוצה לקבל. בנוסף, אלה שיצטרכו לטפל בפירעון ההלוואה אחרי מותם של ההורים, הם הילדים. גם הילדים חתומים על הסכם ההלוואה והבנק בודק גם את רמת ההכנסה שלהם.

ריבית גבוהה

המשכנתא ההפוכה נקראת "משכנתא פנסיונית" בבנק מזרחי והם מציעים שלושה מסלולים:

סכום חד פעמי

זו צורה שימושית יותר לקבל את הכסף כאש הוא נועד למימון הוצאה חד פעמית גדולה.

קצבה קבועה למשך 15 שנה או קבלת קצבה גמישה שבה הלווה בעצם מקבל מסגרת אשראי חודשית וכרטיס אשראי מיוחד, אורכו של המסלול הזה הוא גם 15 שנה.

במהלך הזמן הזה הלווה יכול להחליט אם הוא רוצה להחזיר את ההלוואה, לשלם רק את הריביות או לא לשלם בכלל. קחו בחשבון שבמסלול בו לא משלמים בכלל, התשלום הסופי מקבל נפח הרבה יותר גדול בגלל אפקט הריבית דריבית.

במסלולים שמציע בנק מזרחי טפחות, תנאי הפירעון נקבעים בתום 15 השנים עם הלווה. אם הלווה נפטר, התהליך מתבצע מול היורשים שלו. בשלב הזה יש אפשרות לבחור בין שתי אופציות: פירעון מלא של ההלוואה, או פריסה ל 15 שנים נוספות. מאחר וזה סכומים מאוד גבוהים, אחת השיטות לפירעון מלא של ההלוואה היא מכירת הנכס המשועבד ותשלום ההלוואה במלואה.

למשכנתא פנסיונית יש שני יתרונות בולטים על משכנתא רגילה: הראשון, זוהי ההלוואה היחידה בה הבנק מסכים שהלווה לא ישלם במשך כל התקופה והשני, מאחר ומשועבד נכס כנגד ההלוואה, הריבית תהיה נמוכה יותר.

אך יחד עם זאת, בגלל שמדובר במוצר יחסית מסוכן עבור הבנק – הסיכוי שההלוואה לא תיפרע במהלך 15 השנים הראשונות, הריבית תהיה גבוהה יותר מריבית של משכנתא רגילה. הריבית במסלול הקבוע צמוד למדד, תעמוד על 4% בממוצע, לעומת 3% בממוצע על אותו מסלול במשכנתא רגילה.

במשכנתא פנסיונית ניתן לקבל עד 45% מערך הנכס, לעומת 75% משווי הנכס במשכנתא רגילה.

צמיחת שוק המשכנתאות הפנסיוניות

נכון להיום, שוק המשכנתאות עומד על 380 מיליארד ₪. ההערכה בבנק מזרחי טפחות היא ששוק המשכנתא הפנסיונית יגיע לאזור ה 5 מיליארד ₪ תוך חמש שנים. הבנק ביצע פיילוט במספר סניפים, מתוך 1,300 בקשות אושרו 500, בהיקף של 100 מיליון ₪.

הבנק ביצע קבוצות מיקוד ובדק גם את הלווים וגם את הילדים שלהם. הבעיה העיקרית היא שהמון מבוגרים מתקשים לשמור על רמת הכנסה סבירה אחרי הפרישה ויחד עם זאת, לא נעים להם לבקש עזרה מהילדים או שהם בעצמם עדיין עוזרים לילדים. אבל, להרבה מהם יש נכס ללא משכנתא או שארית קטנה מאוד.

מה הממצאים משיחות עם ילדי הלווים?

הילדים מאוד רוצים לעזור להורים, אבל לא תמיד יכולים. גם בין אחים זה לא סימטרי כי חלק יכולים יותר וחלק פחות וזה יוצר מתח ופנקסנות. אך, אם ההורים יקבלו הכנסה משלהם אמנם זה יקטין את הירושה, אבל זה מקטין לכולם במידה שווה. הפתרון הזה הוא דרך למנף את הנכס של ההורים וכך, הם לא נאלצים לחפש 2,000 ₪ כדי לסגור את החודש.

הבנקים חוששים מנזק תדמיתי במידה והלווה לא יחזיר את ההלוואה

אין סיכוי שמצב כזה יקרה וזו בדיוק הסיבה לכך שהילדים מעורבים בתהליך. ברגע האמת, בו ההלוואה צריכה להיפרע, יעמדו בפני הלווים וילדיהם מספר אפשרויות: אם ההורים יחליטו שהם רוצים לעבור לדיור מוגן, הילדים יוכלו למכור את הנכס ולהחזיר את ההלוואה. לחילופין אם ההורים מעוניינים להמשיך לגור בנכס, הילידים ייקחו על עצמם את האחריות וישלמו את ההחזרים החודשיים או יפרסו את ההלוואה ל 15 שנים נוספות.

למה הבנקים לא עשו את זה עד עכשיו?

הבנקים לא אוהבים את העובדה שהם נותנים כסף ולא שומעים מהלקוח במשך 15 שנה. המון דברים יכולים לקרות בזמן הזה. בבנק מזרחי עשו פיילוט מאוד ארוך והחליטו, למרות כל ההסתייגויות שיש לבנקים מהמוצר הזה, זה מוצר שצריך להציע אותו ללקוחות.

גם בחו"ל לא עפים על זה, למה שפה זה יעבוד יותר טוב?

כשמשיקים מוצר חלק גדול מאוד מההצלחה שלו זה הטיימינג. כיום, תוחלת החיים נמצאת בעליה ואנשים מתחילים לחשוב יותר ברצינות על החסכונות הפנסיוניים שלהם. לחלק גדול מהאוכלוסייה אין חסכונות אלא רק נכס. שילוב הנסיבות הזה, יוצר הזדמנות טובה להשיק את המוצר הזה, שהצורך בו רק הולך וגובר.